Расторжение договора аренды земельного участка с администрацией в 2018
Опубликовано: 22.08.2018
Процедура пользования земельным участком, принадлежащем государству, довольно распространена. По факту заключается договор аренды между физическим или юридическим лицом и местной администрацией.
В договоре указывается срок действия подписанного соглашения, однако, в силу определенных обстоятельств возможны случаи расторжения документа. Как проходит процедура и на каком основании можно расторгнуть договор досрочно далее и пойдет речь.
Правовые основы
Если говорить о правовой основе для расторжения договора, можно выделить Земельный и Гражданский Кодексы РФ – это то действующее Российское законодательство, которое регулируют представленные отношения. Обо всех действиях с договорами любого характера четко прописано в статьях 450-453 ГК РФ.
Синий забор на Нижневолжской набережной демонтируют только к маю 2018 года, — Сергей Миронов
Поскольку соглашения могут быть прекращены в досрочном порядке, в Гражданском Кодексе РФ указаны и основания для расторжения договора – в статьях 619 и 620 .
Говоря о прекращении именно договора аренды земельного участка, можно выделить статьи 45 и 46 Земельного Кодекса РФ. Точные указания для пользования Гражданским Кодексом РФ указаны в комментариях статьи 46 ЗК РФ.
Земля в аренду или рассрочку на 20 лет, в Земельный кодекс внесут изменения
Основания расторжения договора аренды земельного участка с администрацией
В отношениях между физическими или юридическими лицами расторжение договора проходит несколько проще – здесь всего лишь руководствуются нарушением обязательств с одной стороны.
При условии, что соглашение заключено между физическим или юридическим лицом и администрацией, факт расторжения носит более строгий характер – важно доказать наличие оснований для расторжения соглашения.
Досрочное расторжение договоров аренды с администрацией возможно в одностороннем порядке по решению суда, если одна из сторон нарушила права другой.
К основаниям для расторжения договора аренды земельного участка со стороны арендодателя – администрации – относят:
от арендатора уже в течение двух месяцев не поступает оплата за пользование участком; арендатор пренебрегает условиями использования объекта по назначению – к примеру, земельный участок был сдан для сельхоз деятельности, а наниматель построил на нем мини-гостиницу и начал вести коммерческое дело; арендатор значительно испортил первоначальное состояние объекта – к примеру, заразил почву, предназначенной для сельскохозяйственной деятельности, грибками и бактериями, вредителями, отчего участок пришел в негодность; арендатор, оформив договор аренды на участок для ИЖС , за 3 года не начал строительство дома.Разумеется, арендодатель, то есть администрация, должна в точности проверить наличие представленных оснований. Ей необходимо собрать соответствующую доказательную базу – фотографии самого объекта, анализ почвы и прочие возможные документы.
Арендатор же может расторгнуть договор на основании следующих факторов:
полученный участок отличается от заявленного со стороны администрации – подразумеваются отличия в технических характеристиках (несоответствие площади), а также в рельефном отношении (имеются низины и холмы, о которых не сказано в документах); администрация скрыла недостатки объекта, которые теперь мешают арендатору осуществить задуманное на территории; администрация стала препятствовать делам арендатора – не позволяет начать строительство дома или ведение сельскохозяйственной деятельности, обосновывая это какими-либо причинами (о чем ранее не было сказано).При наличии оснований и доказательств расторгнуть договор аренды земельного участка не составит труда. Это можно сделать, как путем оповещения второй стороны и его добровольном «повиновении», а также через суд.
Пошаговая инструкция
Расторжение договора аренды земельного участка осуществляется в определенной последовательности, где следуют три этапа:
Оповещение. Обращение в суд. Внесение записи о прекращении договора в Росреестр.Каждый этап следует из предыдущего, некоторые могут и вовсе не наступить. В данном вопросе следует подробно рассмотреть все возможные моменты.
Итак, если одна сторона решила прекратить сделку по аренде земельного участка, она имеет право отправить уведомление второй стороне.
Уведомление оформляется в письменном виде по примерному образцу, в котором в точности указываются данные договора и претензии, которые накопились у стороны.
В уведомлении можно указать согласие на два варианта событий – расторгнуть договор окончательно или же подождать удовлетворение требований со стороны «нарушителя». Уведомление отправляется стороне по почте или передается лично в руки.
У стороны, которая уведомлена о желании заявителя расторгнуть договор, есть 30 дней на ответ. Уведомленный в течение этого времени или после его окончания может переговорить с компаньоном по сделке и решить вопрос мирным путем – исправить неточности, если это возможно (к примеру, администрация может не лезть в дела арендатора и позволить ему начать пользование участком по назначению на полной основе).
При условии, что и вторая сторона согласна с расторжением договора, участники сделки оформляют новое соглашение, в котором указывают следующие моменты:
данные сторон; все данные о ранее составленном договоре – указать дату его заключения и окончания; дату, когда стороны прекратят соглашение; основания, по которому договор расторгается раньше времени – необходим указать точный пункт нарушения, что прописывается в обязательствах и правах сторон основного договора; условия расторжения договора – погашение задолженности, выплата компенсации и прочие моменты; паспортные данные и подписи сторон.С представленным соглашением обращаются к нотариусу для заверения. В параллель с представленными действиями оформляется акт приемки и передачи объекта от стороны к стороне – в документе указывается дата возврата объекта в собственность государства и его состояние (соответствует ли он первоначальному виду сдачи его в аренду).
С соглашением и актом приемки-передачи отправляются в Росреестр для внесения записи об изменении положения и прекращения ранее зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Если уведомитель отвечает на уведомление отказом или вовсе игнорирует его, значит, желающий расторгнуть договор может обращаться в суд.
Для суда составляется исковое заявление, которое содержит следующую информацию:
наименование суда; паспортные данные истца и ответчика; факт желания расторгнуть договор аренды земельного участка – предмет договора; основание, которое выступает причиной расторжения соглашения; доказательства нарушений со стороны ответчика; комментарии законодательной базы, на основании которой истец имеет право расторгнуть договор; данные об участке – характеристики на основании кадастрового паспорта и прочих документов; требования о возмещении потерь – если это следует из пользования участком и нарушений; перечень прилагаемых к заявлению документов; дата подачи заявления в суд и подпись истца.К заявлению прилагаются копии договора, паспорта и юридических документов на организацию, доказательства нарушения прав со стороны ответчика. Исковое заявление рассматривается в суде в течение 2 месяцев. Если выносится положительное для истца решение, сторонам отправляются судебные решения.
Решение суда вступает в силу через 10 дней после его вынесения – за это время ответчик может подать апелляцию (такое право есть и у истца, если суд решил не в его пользу). Через 10 дней договор является расторгнутым, права и обязательства сторон прекращаются.
Необходимые документы
Во время процедуры могут потребоваться следующие документы:
паспорт арендатора; учредительные документы на организацию для юридических лиц; кадастровый паспорт на объект; документы, свидетельствующие о наличии прав собственности у администрации;В индивидуальных случаях могут потребоваться дополнительные документы и справки.
Срок
Договор аренды может быть составлен на краткосрочное время или длительный срок. Сроки составления не регулируют возможность и факт расторжения договора.
Если же говорить об остальных сроках, то здесь выделяют следующие факты:
| для принятия решения по факту предоставления уведомления у стороны есть 30 дней | в течение этого времени стороны не могут начинать менять положение дел на основе своих прихотей |
| суд рассматривает исковое заявление в течение 2-х месяцев | этот срок максимальный, поэтому принятое решение можно получить и через месяц после подачи заявления |
| в течение 10 дней после вынесения решения суда | у сторон нет права видоизменять положение дел, а также менять назначение объекта |
| если в течение 10 дней после вынесения решения суда одна из сторон подала апелляцию | участники сделки также не имеют права прибегать к видоизменениям самого участка и прочим действиям, что нарушает условия первоначально подписанного договора |
Подробнее о возможных действиях со стороны участников сделки в случае судебного разбирательства расскажут сами судебные представители – зачастую все прописывается в вынесенном решении.
Об остальных вопросах можно поинтересоваться у юриста или у самой администрации, которая должна в полной мере рассказать о возможностях продления или расторжения договора.
Видео: Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
